소액임차인 | 최우선변제금 기준및 금액
소액임차인 은 주택임대차 보호법상 법에서 정한 금액보다 적은 금액의 보증금이 있는 주택을 임차한 임차인 입니다. 소액임차인은 사회적 최약자로서 법의 보호를 받기 어려운 실정인데요.
이번 포스팅에서는 주택임대차보호법상 소액임차인의 범위와 주택에 경매가 진행될때 받을수 있는 최우선 변제금 금액의 기준에 대해 알아보겠습니다.
소액임차인이 최우선 변제받기 위한 핵심요건
지역에 따라 지정된 보증금 이하의 소액 보증금일 것.
경매개시 결정 등기 전에 대항력을 갖추어야 함.
경매시 배당요구를 해야 함.
배당요구종기일 까지 계속해서 대항력 유지.(이사 못감 )
소액임차인 이란?
임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인.
대항력을 갖춘 소액임차인은 일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 됨.
최우선변제권
주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.
주택임대차 보호법 최우선변제권
요건 : 대항력(주택의 인도 + 주민등록 전입신고)
우선변제권과는 달리 확정일자가 없어도 최우선변제권은 받을수 있음.
주택임대차 보호법상 임차주택의 경매 또는 공매시에 소액임차인의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해서 변제받을 권리.
최우선변제권의 성립 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금중 일정액을 가장 먼저 변제 받음(선순위 채권자보다 가장 먼저 배당 받음).
최우선 변제를 받기위해서는 경매개시 결정등기까지 대항력을 갖추고 있으면서 배당요구 종기일 전까지 배당신청해야 됨.
최소 보증금
미션 새롭게 주거취약계층으로 대두된 청년층의 최소 보증금 당사자 연대로, 비영리주거모델을 실험하고 제도개선을 실천해 청년주거권보장과 주거불평등완화에 기여한다
주거상담 FAQ
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[보증금반환] 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 최소 보증금 믿지는 마세요 #우선변제권 #최우선변제권 #최우선변제금
Q10. 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 믿지는 마세요
사례
부동산사무소를 돌아다니며 원룸을 구하던 대학생 C군은 마침내 주변 시세보다 저렴한 곳을 찾았습니다. 아이 기쁘다.
그런데 계약을 위해 공인중개사에게 설명을 듣는 와중에 C군은 등기사항전부증명서(등기부 등본)에 이상한 점이 있는 것을 발견했습니다.
집주인이 집을 담보로 거액의 대출을 받았다는 점을 확인했기 때문입니다.
하지만 공인중개사는 ‘최우선변제금’이란 제도를 소개해주면서 서울에서 3200만원까지의 보증금은 무조건 보호받을 수 있으니 경매에 넘어가도 걱정마라고 안심시켰습니다.
정말 안심해도 되는 것일까요?
오늘은 최우선변제권, 최우선변제금에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다. 먼저 법제처 생활법령정보 ( http://oneclick.law.go.kr) 사이트에는 다음과 같은 설명이 있습니다.
| 소액보증금 우선변제 대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. |
위에서 얘기하는 소액보증금 우선변제를 최우선변제라고 합니다. 그리고 이 최우선변제를 받을 권리를 최우선변제권, 받는 금액을 최우선변제금이라고 하는 건 최소 보증금 당연하겠죠? 그러면 이제부터 최우선변제권, 최우선변제금에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
먼저, 최우선변제를 받기 위해서는 두 가지의 조건이 필요한데요, ➀대항력 을 갖춘 ➁소액임차인 이어야 한다는 점입니다.
➀대항력(주민등록 + 점유)
대항력이란 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 이야기합니다. 다시 말하면 세입자와 집주인이 아닌, 이해관계가 없는 아무개가 그 집에 세입자가 살고 있다는 것을 알 수 있어야 성립합니다. 그래서 정부에 등록(주민등록)해서 최소 보증금 공식적으로 확인될 수 있어야 하고, 실제로 거주(점유)해서 물리적으로도 확인되어야 합니다. 몇 가지 아주 특수한 경우를 제외한다면 이 두 최소 보증금 가지(주민등록, 점유)를 갖춘 세입자는 이제 대항력을 갖추게 됩니다.
➁소액임차인
소액임차인은 2014년 기준으로 보증금이 다음 금액 이하인 임차인을 말합니다.
| 1. 서울특별시: 9천500만원 2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 8천만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 4천500만원 |
자 이제, 긴 준비가 끝났습니다. 이제 ➀대항력 을 갖춘 ➁소액임차인은 최우선변제권이 생겼습니다. 최우선변제권은 세입자의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도인데요, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 아래의 금액을 다른 채무보다 우선적으로 보호해줍니다. 그래서 위 사례에서 공인중개사가 3,200만원까지는 무조건 보호받는다고 이야기한 것입니다.
| 1. 서울특별시: 3천200만원 2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 2천700만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천500만원 |
하지만 여기에서 안심하시기 이릅니다. 단서조항이 있거든요.
단서조항➀ : 선순위 대출(채무) 날짜(저당설정일)
먼저, 집주인의 선순위 대출(채무)의 날짜(저당설정일)를 유심히 체크하셔야합니다. 만약 대출이 2010년 6월에 이뤄졌다면, 소액임차인의 기준은 2010년 6월으로 되돌아갑니다. 당시 서울의 소액임차인 기준은 6,000만원 이하였고, 최우선변제금은 2,000만원이었습니다. 즉, 공인중개사가 이야기한 3,200만원이 아니라 2,000만원이 기준이 됩니다. 그것도 보증금이 6,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다. 이유는 모든 대출기관은 집주인에게 대출을 할 때 세입자의 최우선변제금을 감안하고 대출해주는데 당시 기준으로 감안했고, 이를 소급적용하지 않는 것입니다.
단서조항② : 다가구주택 최우선변제금 제한
다가구주택은 법적으로 하나의 주택(단독주택)이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말하는데요, 경매 시에 다가구주택은 하나의 주택으로 경매에 넘어가게 됩니다. 이 때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다. 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자의 몫을 보장할 수 최소 보증금 없다는 취지인데요, 그래서 1/2 기준이 생긴 것 같습니다.
기타 임차권등기명령 이후 입주한 세입자는 아예 보장받을 수 없다는 규정도 있는 등 최소 보증금 최우선변제금에는 여러 제한이 있습니다. 즉, 무조건 보호받는 경우는 없습니다. 앞으로 공인중개사가 무조건 최우선변제금은 보호된다는 식으로 이야기하는 경우에는 한 번 꼭 의심해보시기 바랍니다. 그리고 꼬치꼬치 캐물으셔야 해요.
보증금 적으면 집 경매 넘어가도 걱정할 것 없다더니…
결혼자금이 부족한 신혼부부들은 월세와 보증금이 저렴한 다세대, 다가구주택을 최소 보증금 신혼집으로 마련하는 경우가 많다. /pixabay
[Question]
예비 신랑 H(28)씨. 결혼 자금이 아파트 전·월세를 구하기에는 부족해 10가구 규모의 다가구주택 건물에 입주하기로 했다. 보증금 3000만원, 월세 50만원짜리 원룸이었다.
등기부를 보니 시중은행에서 1순위 근저당권 1억2000만원(2014년 2월 1일)을 설정해둔 상태였다. 그런데 원룸을 알아봐준 공인중개사는 “주택 시세가 5억원이 넘기 때문에 안전하다”고 말한다. 만약 주택이 경매에 넘어가더라도, H씨는 소액임차인에 해당되므로 1순위 근저당권에 앞선 최우선변제 대상이라는 것.
H씨가 확인해본 결과 가구당 보증금은 3000만원으로 동일했다. 모든 세입자가 소액임차인으로, 전체 10가구의 보증금 총액을 계산하면 3억원이다. H씨는 이런 경우 임대차계약을 하면 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 궁금해졌다.
소액임차인의 최우선변제금액. /땅집고
소액임차인의 최우선변제금액은 1순위 근저당권을 기준으로 삼는다. H씨의 최소 보증금 사례를 통해 알아보자. 1순위 근저당권이 2014년 2월 1일에 설정돼있는데, 당시 서울의 소액임차인 기준은 보증금이 9500만원 이하인 경우이며 최우선변제는 3200만원까지 받을 수 있다. 2018년 9월 18일부터는 보증금 1억1000만원 미만일 때 최고 3700만원까지 최우선변제를 받을 수 있게끔 기준이 상향됐다(주택임대차보호법시행령 제10조, 제11조 참조).
주택이 경매로 넘어갈 경우 소액임차인들은 보증금 중 일부 금액을 다른 담보물권(1순위 근저당권)보다 우선하여 최우선변제받을 수 있다(주택임대차보호법 제8조 참조). 이 때 임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마친 상태여야 한다. 또 배당요구종기까지 배당요구도 해야 한다.
소액임차인은 집이 경매로 넘어갔더라도 최우선변제금으로 경매 낙찰금액의 50% 이상은 받지 못한다. /땅집고
하지만 본인이 소액임차인이라고 해서 보증금을 100% 안전하게 돌려받을 수 있을 거라고 안심하면 안된다. 소액임차인의 최우선변제금은 경매 낙찰금액의 2분의 1을 넘지 못한다는 규정이 있다. 예를 들어 H씨가 관심을 가진 주택이 시세 수준인 5억원에 경매 낙찰됐다고 가정하자. 소액임차인이 여러 명인 경우에는 보증금에 비례해 최우선변제금을 안분배당 받는다. 이 때 배당순위는 대항력을 취득한 시기(전입일자)와 관계없이 무조건 동순위로 정한다. 낙찰금액의 절반인 2억5000만원 범위 안에서 소액임차인 10명이 똑같이 2500만원씩 최우선변제를 받고 나면, 한 가구당 500만원씩 손해본다는 결과가 나온다.
따라서 보증금을 안전하게 지키고 싶은 임차인들은 소액 임차인 지위만 믿어서는 안된다. 반드시 대항력을 갖춰 놓는 것을 추천한다. 대항력이 있으면 집이 경매로 넘어간 후 보증금을 전부 배당 받지 못더라도 매수인에게 나머지 금액을 받을 수 있어서다. 대항력은 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)으로 생기며, 그 다음 날부터 제 3자에 대한 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제3조 참조).
결론을 말하자면, H씨가 공인중개사의 말만 믿고 해당 다가구주택에 입주했다가는 신혼집 보증금을 일부 날릴 수 있는 위험하다. 따라서 H씨는 선순위 권리관계가 없는 다른 집을 찾아 임대차계약하는 것이 좋다.
최소 보증금
(~2022-07-14 23:59:00 종료)
[파이낸셜뉴스] 주택임대보호법상 최우선 변제금액 이하이고, 임차인이 동의한 임대 사업자는 임대 보증 의무 가입 대상에서 제외된다.
국토교통부는 7일 이런 내용을 포함한 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다.
임대보증금 보증 제도는 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지하기 위해 도입한 제도다. 2005년 공공건설 임대를 시작으로 가입 의무가 최소 보증금 최소 보증금 부여됐다.
지난해 7·10 대책에서 모든 등록임대주택으로 전면 확대했다. 기존 사업자는 1년의 유예기간을 두고 지난달 18일부터 전면 적용 중이다.
개정안에 따르면 임대보증금이 주택임대보호법상 최우선변제금액 이하이고 임차인이 동의하면 의무를 면제한다.
최우선변제금은 지난 5월 이후 기준으로 서울이 5000만원, 수도권 대부분 지역이 4300만원, 광역시 및 최소 보증금 수도권 일부 지역 2300만원, 그 밖의 지역이 2000만원이다.
이를 테면 지난 6월1일 근저당권 1억원이 설정된 서울의 주택에 대해 이날 임대차 계약을 체결하는 경우 보증금이 5000만원 이하이면 보증 보험 가입이 면제된다.
임대사업자가 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH) 등 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결하고 이들이 보증 가입을 한 경우에도 면제한다.
LH의 전세 매입임대주택 사업의 경우 임차인이 도시지역에서 원하는 전세 물건을 정해 계약하는 구조다. 이때 LH는 해당 주택 임대인과 대신 계약하고 이를 임차인에게 재임차하는데, LH가 이미 보증 가입을 했기 때문에 중복으로 가입하지 않아도 된다.
임차인이 전세금 반환 보증에 가입한 경우도 면제 대상이다. 단, 보증수수료는 임대사업자가 모두 지급하도록 했다.
임대보증금 미가입시 처벌은 형벌에서 과태료로 전환한다.
현재는 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금형을 내리지만, 앞으로는 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과한다. 과태료 상한액은 3000만원으로 최소 보증금 정했다.
임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이지만, 일정 요건을 충족하면 일부 금액만을 대상(일부보증)으로도 가입할 수 있다.
일부 금액의 기준은 담보권 설정 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액이 0 이하인 경우다.
임대보증금 보증가입 의무 기간은 현재 '임대의무기간'에서 임대사업자 등록이 말소된 날까지로 연장한다.
앞으로 보증 미가입 사업자는 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다.
다만, 말소 남용을 방지하기 위해 하위법령에 말소 적용 요건을 엄격히 규정토록 했다.
임대사업자의 임대의무기간이 지나더라도 임대료 체납 등 거절 사유가 없는 한 임대사업자의 임대등록말소일까지 계약 갱신이 가능해진다.
현재 거짓·부정 등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 대한 등록을 제한하고 있는데, 제한 가능한 사유를 추가했다.
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